[调研笔记]二级市场调研纪要(九)合肥

文本:5111预期阅读时间:13分钟李倩马文/邱娟调研并感受到城市规划是促进合肥房地产市场发展的“唯一”有利条件老城区破碎,交通极度拥堵,新区市容环境和旅游相对较好新区市场热度较高,但目前入住率不高,在商业支持和价格限制不足的背景下,整体房价相对稳定,但新站区仍有相对较多的投资客户和对新需求客户的购买力不足。顾客更喜欢小公寓,因为教育资源相对平衡,对“学区”的关注相对薄弱,住房短缺有所反弹。品牌住宅企业有强烈的征地欲望。市场供应的主要产品有所改善,但需求只集中在需求上。供求不匹配。当地人的购买力相对不足。然而,合肥新居民的购买力不可低估。上半年,企业征地积极性相对较高。滨湖区和包河区尤为突出01市场概况供需不匹配,滨湖新区三居室小房子销售较好,改良产品更加集中。2019年春节后,合肥房地产市场从2018年下半年的寒潮中脱颖而出,逐渐升温,进入传统的“金三”、“银四”房地产市场旺季。房地产市场的营业额大幅增加。

然而,5月份之后,市场仍然感觉有点冷。当月恶化率大幅下降,从3月份的73%降至8月份的59%。

从价格梯队来看,新站区和瑶海区是合肥价格的低洼地区,目前平均价格在13,000元至15,000元之间。由于土地供应少,城市面貌差,价格相对较低,瑶海地区的市场热度相对较低。新车站区是只需要它的顾客的首选。顾客主要是当地居民和周边郊区县,市场保持相对较高的热度。

另一方面,湖滨和政府区的产品相对高端,平均价格在2万元以上。

由于市政府的良好规划,行政区的发展更加成熟,房价也上升到了一个很高的水平,从22000元到35000元不等。然而,由于土地资源越来越稀缺,选择越来越少。与其他地区相比,滨湖新区由于省政府搬迁和金融背景基础发展带来的一系列优势,成为合肥楼市最热门的地区。

在产品方面,目前金融后台客户的大量供应主要是新变化的,最畅销的产品是100平方米,而省政府客户主要是面向高端改进客户,主要是那些在本地区开始二次改进客户,并带着投资的想法回到家在一线和二线工作的客户。

值得注意的是,由于合肥市人民财富基础薄弱,购买力相对较弱,主要需求仍然集中在合理需求层面。然而,由于近年来土地价格成本的快速上涨,住房企业更倾向于建造大型公寓并改进其产品。因此,供求之间存在明显的不匹配。

通过研究,我们发现新站区的地价产品和湖滨区的高端产品都是小三居室区最畅销的产品。

总体而言,合肥主城区的年营业额仍可保持在700万平方米的平均水平,主要营业额集中在湖滨和新站区,尤其是湖滨区,占全市营业额的四分之一以上。

就价格而言,两个地区之间有很大的差异,但在价格限制政策的影响下,每个地区的价格保持相对稳定。

由于合肥市土地拍卖前两年人气高涨,成交量巨大,预计下半年房企销量将保持高位,房价将继续保持稳定趋势。

随着《合肥市空发展战略和巢湖周边生态保护、恢复和旅游发展规划》的实施,合肥市的战略从“141”城市空提升到“1331”城市空,形成了“1331”城市空的新发展格局。

单从核心区域来看,合肥形成了“两心两翼”的新格局。一颗心位于旧城的“旧城中心”,另一颗心位于滨湖新区的“新城中心”。“两扇”位于合肥的西北和东南,主要发展现代服务业。“两翼”位于合肥的东北部和西南部,主要是通过提升产业档次和空之间的重组来解决产业围攻。

总的来说,合肥目前的规划重点是向西部和南部发展。在市政府和省政府的推动下,政府区和新湖滨区成为发展重点,特别是新湖滨区,由于其优美的环境和日益完善的配套设施,逐渐成为改善客户群的首选。

目前,滨湖地区可分为四个部分:启动部分、省政府部分、金融背景基础和环湖文化中心。

其中,首都板块尤其高端,已经成为合肥拥有众多豪宅的地方。

就入住情况而言,只有初创地区发展相对成熟,入住率较高。一方面,这是由于引进了大量重新安置的居民;另一方面,这也是由于开放地区引入了工业人口。由于大多数项目仍在建设中,金融后台区域尚未被占用。但是,考虑到金融后台是滨湖新区的价格低迷,已经吸引了大量需要的客户,预计3-5年后,在开放区引入大量工业人口后,发展前景将继续看好。

政策控制土地控制再次升级滨湖新区最高限价下降5000元/平方米合肥楼市政策2019年没有太大变化。购买、价格和贷款限制仍然存在,销售限制尚未落实。

在购买限制方面,市区(不含四县一市)限制购买2套当地户籍和1套非当地户籍(需连续一年提供税务或社会保障证明);同时,定居政策相对宽松,购房门槛相对较低,社会保障可以弥补,限购政策的实施相对宽松。

在贷款限制方面,首付不低于30%,利率提高20%。第二套公寓的月首付是40%,未付首付是50%,利率上升30%。

在价格限制方面,地价和房价都是有限的,房价实行“一板一价”的政策。由于严格执行限价政策,合肥市房价整体表现相对稳定,整体市场表现为“大政府、小市场”的格局。

值得注意的是,合肥在上半年调整了滨湖新区的最高限价。滨湖新区调整后最高地价为2280万元/亩,最高地价为17100元/平方米。该价格限制为5002元/平方米,低于葛洲坝2016年的22102元/平方米。限价红线再次被拉低,滨湖区土地控制再次升级。

近年来,合肥城市更新稳步推进。2018年,改造安置棚户区20159个,完成率100.50%,基本完成棚户区17487个,完成率187.09%,超过棚户区年度目标。

2019年规划建筑量将继续增加,达到23,606套,基本建成10,153套。

截至7月底,全市已开工建设20,114个避难所,建设率为85.21%。我们已基本建成9,220套住房,基本完成率为90.81%。照这样下去,合肥的房改今年仍将超额完成。

根据棚户区的区域分布,大部分集中在老城区瑶海区。2019年,仅八佰伴区就计划搬迁86个项目,估计面积150万平方米,庐阳和蜀山也将搬迁30多个项目。

值得注意的是,虽然合肥的棚改规模仍然比较大,过去两年里有2万多套,但合肥的棚改主要是以实物安置为主,对房价的推动相对较小。

据审评委统计,截至2019年7月,合肥主城区平均房价约为17,500元/平方米,是2015年同期的两倍。

然而,过去一年,在限价令政策的控制下,合肥房价保持相对稳定,增速较2016年上半年、2017年上半年和2018年大幅放缓。

根据主城区九个区的价格,它们可以分为三个等级。该行政区由于其早期开发和成熟的配套设施,在房价方面遥遥领先。上半年商品房平均成交价格达到27000元/平方米。第二梯队是滨湖、庐阳、包河、蜀山、京凯和高新区。上半年商品房平均成交价格在1.7万元至2万元之间。其中,滨湖区受到良好规划的影响,环境优美。投资客户的比例相对较大,房价表现最为突出。8月份平均成交价格已超过2万元,达到20856元/平方米。此外,由于工业的快速发展和人口的引进,高新区房价也出现了相对显著的上涨,8月份平均房价达到18356元/平方米。第三梯队是新站和瑶海区,平均交易价格在13000元到15000元之间。以新站为例,客户群主要是购买力相对较低的刚性客户。同时,由于供应量巨大,价格表现相对稳定。

客户结构主要基于地理客户。合肥新居民购买力较强。合肥房地产市场因地区而异。新站和八佰伴主要基于当地需求和新客户。肥东毗邻新站区,相对较少的新换客户也来到新站购买自己的房子。然而,瑶海位于老城区,环境恶劣。一般来说,只有当地居民在这里购买自己的房子。

由于滨湖新区项目的完善,除了地理客户外,省内流入人口和一线、二线城市回流人口也占很大比例。

由于更好的工业规划和更好的发展前景,高新区也吸引了一部分外国人口。

总的来说,由于财富积累较少,当地居民的购买力不如合肥新居民。

07购买偏好90-120平方米刚刚改变,占据蜀山、新站和程刚八佰伴市场。由于高地价的影响,住房企业倾向于建造大型公寓,以保持高利润率。市场上几乎没有90平方米以下的产品,主要供应100平方米以上的三居室和四居室的改良产品。

受供应结构的影响,目前市场交易的主要区域是90-120平方米的新变产品,由于新变人群价格敏感度高,以新站区为例,总价低于150万的产品更容易移除,而湖滨区总价低于200万的产品更容易移除。

从地区角度来看,所需产品主要集中在蜀山、新站和瑶海地区。相比之下,滨湖区的改良产品比例相对较高。

总体而言,合肥房地产市场以急需行业为主,但潜在存量主要提高,供需严重错位。绝望中,许多急需的群体得到了改善。因此,客户倾向于购买面积较小、总价较低的行业。500元的差价对这些群体有足够的吸引力。

2008年,土地市场经历了土地销售的繁荣,土地价格飙升至接近历史高点。湖边的比赛是最激烈的。2019年1月至8月,合肥主城区经营性用地总体供大于求,主要集中在滨湖区和包河区。该行政区基本上没有土地供应。交易主要以住宅用地为基础。从区域来看,滨湖区最受欢迎,其次是包河区和高新区。

在限价的情况下,前7个月的大部分本地拍卖仍以溢价出售,平均溢价为38%,本地拍卖热相对较高。

总的来说,上半年土地供应量相对较大,市场极为火爆,地价大幅上涨。平均房价超过1万元/平方米,接近2016年下半年1.1万元/平方米的历史高点。鉴于合肥市2019年土地供应计划明显收窄,预计下半年推出的土地数量将在上半年已经采用较大的土地推出指数的背景下大幅减少。

09产业支撑战略性新兴产业快速发展“核心屏设备集成”支撑安徽制造业骨干近年来,合肥战略性新兴产业迅速崛起和发展。四个简单的词“核心屏幕设备集成”(Core Screen Device Integration)可以用来概括当前的工业发展状况:“核心”是指芯片行业,“屏幕”是指平板显示行业,“设备”是指设备制造和工业机器人行业,“集成”是指人工智能和制造业的集成。

“核心”指芯片行业,“屏幕”指平板显示行业,“器件”指设备制造和工业机器人行业,“集成”指人工智能和制造业的集成,“核心屏幕器件集成”占合肥制造业的一半。

据统计,合肥是中国液晶面板生产能力最大、生产线布局最完整的城市之一。聚集了BOE、康宁、维西诺、三里浦等多家龙头企业和75家上下游产业链企业,覆盖面板、玻璃基板等所有生产环节。实现了“从砂到整机”的整体产业链布局。已完成投资1400多亿元。BOE 6号发电线、8.5号发电线、10.5号发电线、Visino AMOLED6号发电线等一系列重大项目相继登陆。

此外,高新区还有HKUST迅飞、SMIC等知名企业。芯片设计已经开始投入生产,城市整体实力明显增强。

(10)企业对前提差异的竞争寻求底部,品牌住宅企业的土地占用意愿;合肥房价与地价差距自2016年下半年探底以来持续上升;住房企业利润空随之增加;这从根本上为品牌住宅企业竞标奠定了基础;此外,2019年上半年合肥市出售的土地大多集中在区位优越、规划良好的地区,如滨湖新区、保和区。这也提高了品牌住宅企业的心理预期和投标能力。今年上半年,禹州和鲍莉的住房企业在主城区占用了超过50亿元的住宅用地。

此外,绿城、华雨、金地、龙湖、荣创、徐汇、宏达都超过20亿元。

目前,合肥客户对住宅企业的品牌和规模没有明显偏好。今年上半年,荣创以64亿元的销售额高居榜首,紧随其后的是当地的房地产企业文怡房地产公司,而深度培育合肥的禹州集团排名第八。

展望未来,受规划重点和土地供应偏好的影响,企业布局方向仍集中在湖滨区、包河区等热点板块。

困难的市场需求仍然建立在刚性需求的基础上,但是产品已经越过了改进的门槛。总体而言,合肥房地产市场的发展主要受当地及周边县市的带动。此外,近年来,在新人才政策的刺激下,合肥市的人口流入相对突出。新合肥人已经成为购房者的重要群体之一。

值得注意的是,合肥市人民财富基础相对薄弱,购买力相对不足,需求面以刚性需求为主。然而,随着合肥市土地价格在过去两年中上升到一个较高的水平,住房企业已经把重点放在改善产品上,以确保开发项目盈利。总体市场表现是产品供求不匹配。许多刚性需求的客户已经得到了“改善”,大型产品已经被慢慢移除。

典型项目1:郑融大厦地理位置:珠江路与昌都路交叉口东北角物业类型:高层及洋房建筑面积:154,000平方米装饰:精装开启时间:2019年7月5日追加交付时间:2021年4月30日交付价格:21,000元/平方米主要单元类型:三房及四房项目点评:该项目于2017年被郑融中标,底价为11,120元

开始工作花了一年半的时间。

该项目位于滨湖新区金融背景中心区。围绕这个项目有许多项目在出售。距拟建地铁5号线贵阳路站500米。教育和商业设施齐全。

该项目既考虑到了紧急需求,也考虑到了客户群的改善。所有这些都是高层和洋房。目前3#、5#、12#,其中5#为高层,平均售价为19500元。主要公寓类型为100,120平方米,三居室和四居室。这栋洋房有11,14层,平均售价为22,000元/平方米。主要公寓类型为120,140平方米的产品。

就产品拆除率而言,100平方米的高层产品最畅销,而高层建筑中剩余的房屋相对较少。一般来说,小型公寓的拆迁速度相对较快,价格敏感性相对较强。

从客人群体来看,洋房客人群体有所改善,主要是从湖滨创业区开始。大多数高级别的客人都是按需购买的,来自全市和全省的游客都参与了进来。

就价格而言,目前的销售价格略高于第一个价格(第一个高层的平均价格为18,000元)。

项目缺陷:项目中洋房和大面积产品比例较高,降解速度较慢。

▲典型工程沙盘工程二:葛洲坝政府地理位置:滨湖新区洞庭湖路以南、华山路以东;房产类型:花园住宅和别墅建筑面积:72,000平方米装修;精装开架日期:2019年3月8日;附加交货日期:2020年4月30日;交付价格:36800元/m2主体单元类型:三房、四房项目点评:该项目是滨湖区乃至合肥市最高的楼层单价。土地交易于2016年6月29日举行,当时竞价非常激烈。经过212轮竞标,葛洲坝最终赢得了这块土地。底价为22102元/平方米,保险费率为347%。

项目所在的省议会是滨湖新区的核心开发区。它在东边与安徽省政府相邻。医疗、教育、商业和轨道交通配套规划相对完善。这是合肥集中力量提高住房拥有率的地区。周边地区也有类似的建筑出售,但价格没有这个项目那么突出。

该项目位于高端。产品均为大型公寓,建筑面积比例仅为1.7。该项目分为两个阶段。第一阶段目前正在出售。精装工程,装修价格为5000元/平方米,平均售价为36800元/平方米,比2018年8月35000元/平方米的开盘价略有上升。

就项目解配而言,已解配378台,约200台,月解配量保持在20-30台,其中推荐客户比例超过80%,销售良好。

从客户来源来看,主要是合肥的地理客户群,尤其是创业地区,再次提升了客户群。另一部分客户是在一线和二线城市做生意的高净值客户,但他们的家乡是安徽,年龄基本在35岁至45岁之间。

看样板房需要资金验证,需要100万元。

就公寓类型而言,145平方米四居室的销售速度明显快于185平方米五居室的销售速度。

▲项目位置/沙盘典型项目三:建发。永龙大厦地理位置:西友路与金寨路交叉口以东2200米。房产类型:普通住宅、联排别墅建筑面积:228,000平方米装修:空白开盘时间:2019年6月28日,追加交付时间:2022年6月30日,交付价格:高层建筑23800元/平方米,洋房27800元/平方米,别墅33,000元/平方米主要户型:三房四房项目点评:该项目为包河区最高单价。土地交易于2016年5月30日完成。当时拍卖非常激烈,最终建发以18750元/平方米的底价胜出。保险费率高达350%。

该项目位于包河区。项目西侧靠近行政区域(市政府所在地)。商业设施丰富,包括万向市、新迪中心、银泰市和万达天鹅湖。它靠近南高速火车站和南汽车站。它便于对外运输。

该项目位于高端。以别墅和洋房为例,容积率为1.8,建筑风格为中式建筑,主要高层公寓类型为115-138套三居室和四居室,洋房约120平方米,但实际面积为180平方米,别墅建筑面积为228-354平方米。从客户来源来看,它主要是一个地理客户群。政府区从事金融和房地产的客户比例相对较高,而新站和庐阳的客户较少。

就外国游客而言,皖北比皖南多。

该项目分为两个阶段。目前,第一阶段和第二阶段都在出售。第一期剩余阶段的大部分高层和别墅产品将在一个月内售完,原因是受消费者欢迎且拆迁速度很快的洋房产品规模较大。

目前,案件实地访问的数量非常高,工作日平均约有50个小组来访。

项目缺陷:距离高铁线路仅100米,具有噪声和视觉效果。

▲项目位置/沙盘典型项目4:禹州中心城市地理位置:新站区新蚌埠路与福树路交界处的物业类型:高层建筑面积:52万平方米装饰:精装本,空白开启时间:2019年5月25日新增三期交付时间:2021年8月30日主要房屋单元交付:二、三、四套房屋单元;最新一期价格:14,800元/平方米。项目说明:该项目是新站区2016年最大的建筑单价,仅三期建筑面积就达520,000平方米;该包裹于2016年4月28日出售,禹州以5100元/平方米的底价中标,溢价143%。

然而,在遭到网民投诉后,这块土地直到2018年3月初才开始建设。

该项目位于新站区七里堂商圈。这是一座地铁屋(地铁1号线的扩建工程正在建设中),拥有自己的商业和完备的生活设施。在交通方面,它毗邻程潇路和物流大道。南不到一公里是北二环路,它离火车站只有两公里。内部和外部交通都非常方便。

该项目定位为新升级项目,均为高层建筑。主要单元为三居室和四居室建筑,建筑面积113平方米。只有很大一部分侧屋被出售。总去除率为70%。中间的小单位速度相对较快,价格敏感度很强。

价格方面,三期平均成交价格为14,800元/平方米,明显高于去年交付的8,000-9,000元/平方米。从客户来源来看,大部分都是新站区来提升客户,还有长风、庐阳、肥东等郊区县客户。

项目缺陷:规划容积率高达3.0,建筑间距较小。

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