蛇口招商扭转资产周转势头

《经济观察报》记者陈波以增资扩股的形式上市两个月后,位于湖北宜昌和江苏太仓的招商局蛇口两个房地产项目迎来了平安旗下的深圳创亭企业管理有限公司(以下简称“深圳创亭”)和深圳兆平宏宇投资中心(以下简称“深圳兆平宏宇”)。

据《经济观察报》不完全统计,自去年以来,至少有17项资产已在招商局蛇口出售或上市,其中大部分出售的是招商局蛇口子公司的股权。

相应的资产包括一线城市的商业地产和二线、三线城市的住宅项目。

重组后,招商蛇口将把战略重点放在社区开发运营、园区开发运营、邮轮产业建设运营三大业务上。今年上半年,招商蛇口实现营业收入166.87亿元,同比下降20.49%。

相应地,来自社区开发和运营业务的收入比例在下降,而来自公园开发和运营以及邮轮产业建设和运营的收入比例在上升。

由于园区的开发经营和邮轮业务的投资回收期相对较长,开发销售仍将是蛇口的重要利润来源。

招商局蛇口在回答《经济观察报》时表示,子公司股份的转让更多的是基于合作开发的考虑,这不仅可以整合合作伙伴的优势,还可以有效降低风险。

在运营方面,公司将根据不同城市和不同项目的具体情况,考虑自主开发和合作开发的可能性,以及平衡利润最大化和快速现金流消除的问题。

这不是招商局蛇口第一次出售资产。

自2018年以来,至少有17项资产已经出售或正在招商局蛇口上市。

去年,招商局蛇口出售了11项资产,涉及17家子公司,其中10家与房地产有关,均位于上海、北京、深圳、厦门和南京等一线和二线城市。

今年年初以来,招商蛇口先后披露了6项已经出售或计划出售的资产。除了湖北省宜昌市和江苏省太仓市的两个项目外,Xi安、杭州、珠海等城市还有4个房地产项目。

如果把这些出售的房地产项目分成几类,第一类是位于核心城市的商业地产。这些现有项目前期投资大,资金投入大,投资回收期长,不利于绩效。

招商局蛇口利用资产证券化、增资扩股来实现商业地产的“轻装上阵”。

最典型的交易发生在2017年11月。招商局蛇口将上海招商广场、上海招商广场和北京招商广场三项商业资产出售给房地产基金SuperAllianceAleStatePartnerSL。P..

房地产基金由招商局蛇口和台盟投资集团在开曼群岛以1: 4的投资比例共同设立,总规模为16亿元。招商局蛇口以3.2亿元人民币持有20%的股份,台盟投资以12.8亿元人民币出资,持有80%的权益。

从公布的评估数据来看,截至2017年5月31日,上海市投资促进局大楼、上海市投资促进局广场和北京市投资促进局大楼三项资产产生的营业总收入约为1.02亿元,净利润约为5127万元。

项目的一部分转入房地产基金,实现了三个商业项目的重大资产变现。

招商局蛇口在回答《经济观察报》时表示,未来将会有更多合适的项目来复制这一模式,并在整个生命周期内全面利用房地产私募股权基金、房地产投资信托基金(REITS)等资本渠道来促进持股的周转,实现资源的有效流通。

交易最终于2018年3月底完成,股权转让对价为45.57亿元,转让净收入为35.09亿元。

2018年确认的递延收入为5.25亿元。

蛇口仅投资3.2亿元,就实现了35亿元的营业利润。

除了为商业资产开辟退出渠道外,对于处于开发阶段的商业地产,招商蛇口将通过转让项目股权引入资金。

去年11月,招商蛇口通过增资扩股,将其持股比例分别为49%的深圳太子湾尚荣房地产有限公司和深圳太子湾尚泰房地产有限公司、持股比例分别为51%的深圳乐毅房地产有限公司和深圳商祺房地产有限公司四个子公司转让给CIMC集团的四个子公司。

四家子公司的主要资产位于深圳蛇口保税区太子湾地块K202-0014分割所得的四块土地上。

2011年,招商局蛇口以64.39亿元的底价获得四大地块,总用地面积69.8万平方米,总建筑面积170万平方米。

土地用途为综合商业服务设施用地、仓储用地、港口码头用地和居住用地,底价约为3788元/平方米。

根据去年11月的资产评估报告,截至评估基准日2017年10月31日,四块土地处于初步设计建设或地下部分桩基规划设计阶段,尚未正式开发建设。

招商局蛇口已经为这四个包裹支付了5.19亿元的收购费用和5.71亿元的前期费用。

招商局蛇口通过出售该项目一半的股份,获得了约63.2亿元的交易对价。

增资扩股一个月后,招商蛇口太子湾项目以写字楼、商住公寓等产品开业,平均价格为8.2万元/平方米。

二、三线住宅项目投资蛇口转让的另一类资产位于二、三线城市住宅项目。

招商局蛇口表示,此类项目的转让是基于合作开发的考虑,这不仅整合了合作伙伴的优势,也降低了风险。

从转让方式来看,今年出售的6项住宅资产中,有4项通过资本和股份增加,引入的股权比例约为50%。

今年7月,湖北宜昌项目将其49%的股权转让给深圳创亭,融资不低于5.85亿元。江苏太仓项目分别将30%和19.9%的股权转让给江苏五羊房地产有限公司和深圳兆平宏宇,共募集资金2.99亿元。

根据公告,宜昌和太仓筹集的资金主要用于项目地块的开发建设,包括但不限于支付项目开发资金、前期费用、营销费用、管理费用、财务费用及相关税费等。同时,它们还将用于偿还公司部分股东贷款和补充营运资本。

太仓科教新城项目地块去年11月被招商局蛇口以6.99亿元获得。该土地用于普通商品房,目前正处于施工图设计阶段。

从规划效果图来看,招商局蛇口已经为该项目规划了小型高层和多层住宅等产品。

筹集资金的目的是补充营运资金,扩大公司的经营规模。

据了解,早在夺取土地之前,蛇口商人就已经与合作伙伴进行了沟通合作。

然而,为了使操作更简单,蛇口在早期阶段就邀请投资,自己拿走了土地,然后转让了项目公司的股份。

去年,所有三项住宅资产都是通过协议转让的。

例如,去年6月,招商局蛇口通过协议出售了福建中联盛房地产开发有限公司50%的股份。

福建中联盛控股厦门保利招商海洋五月花项目,该项目最初是招商蛇口与保利合作开发的项目。此前,招商局蛇口和保利分别持有福建中联盛50%的股份。

招商蛇口将其全部股份转让给保利(福建)房地产投资有限公司后,完全退出该项目。此次交易的投资收益约为705.3万元。

一家上市房地产公司的投资经理告诉《经济观察报》(Economic Observer),协议转让与增资扩股的区别在于协议转让中存在涉税问题。溢价部分通常需要缴纳25%的所得税,但资本增加和股票扩张不需要所得税等成本。

“如果从工商变化、政府程序、资金渠道等角度来看。,约定的转账和增资在取现速度上是相似的,增资和增资操作会比较方便。

“负责人说,房地产企业采取协议转让,有时会起到剥离或收回资产的作用;但是,如果原股东真的需要保留股权,他们一般会在实际操作过程中选择增资扩股的方式,同时就资本和利润分配的方式和时间达成一致,以避免股权涉税问题。

一方面,该公司频繁出售股票,另一方面,它继续进行新的投资。

据2019年《中国日报》报道,今年上半年,招商局蛇口通过招标新增29个项目,项目资源建设面积扩大至383.31万平方米,其中一二线城市占投资的近90%。此外,招商蛇口也在加紧项目合作,完成对深圳十堰艾美特、郑州马赛等项目的收购。

在最近8月份的销售简报中,招商局蛇口增加了11个新项目,其中大部分位于镇江、嘉兴、温岭和海门等三线和四线城市。

“无论是二线城市,还是三线或四线城市,只要市场供求关系健康,就会有机会。

一线和二线城市拥有更大的人口、更大的经济和更稳定的市场。然而,在三线和四线也有许多城市经济发展较好,希望改善生活条件。

“招商局蛇口回复经济观察(Economic Observation)报告称,在项目层面,它倾向于投资多元化,并在不同类型的城市之间进行投资组合,以实现风险和回报之间的平衡。

自回笼现金重组上市以来,招商蛇口的战略布局定位于城市和园区的综合开发经营服务提供商。其主要业务不仅限于房地产开发,而是专注于三大业务:社区开发与运营、公园开发与运营、邮轮产业建设与运营。

根据过去两年的财务数据,社区开发和运营分别占总收入的90.92%和89.14%,公园开发和运营分别占总收入的8.29%和10.22%,而邮轮行业的建设和运营连续几年只占总收入的不到1%。

社区发展和经营一直是蛇口商人的主要收入来源。

今年上半年,社区开发经营比重下降到77.83%,公园开发经营收入比重上升到20.76%,邮轮行业建设经营收入比重上升到1.41%。

招商局蛇口将这一转型升级阶段称为“进入调整期”。就中期而言,公园的有效扩展可为社区部门提供充足和更具竞争力的土地储备,而预先安排的邮轮业务亦可提高社区部门收购城市综合体的能力。

今年上半年,招商蛇口实现营业收入166.87亿元,同比下降20.49%。

净利润48.98亿元,同比下降31.17%。

对于蛇口来说,如何提高盈利能力是一项重要的任务。

“账面利润更好。

“一名曾在招商局蛇口工作的员工告诉《经济观察报》。

一位接近蛇口的人士表示,自去年以来,快速现金返还已成为蛇口的一项强制性要求。

“每个月,每个城市公司都要检查其销售和收据,这是前所未有的。

“2018年和2019年中期业绩报告显示,2018年,招商局蛇口业务活动产生的净现金流量约为104.78亿元,同比增长306.97%,主要原因是销售收入增加。

今年上半年,招商局蛇口业务净现金流量约为60.63亿元,同比增长192.11%,这也是销售收入增长的结果。

招商局蛇口表示,从传统发展模式向综合发展的转变是考虑到中短期业务发展的需要,公司运营现金流的平衡将通过三类项目比例的合理分配来实现:快速周转、分阶段控股运营和长期控股运营。

此外,另一个增加账面利润的“惊喜”方式是通过出售资产。

去年全年,招商蛇口的投资收益增加到65.48亿元左右,同比增长125%,占去年返还给母公司净利润的42.97%,这是由于合资公司整体资产转让和投资收益的增加。

招商局蛇口在回复中指出,在运营方面,将根据不同城市和不同项目的具体情况,综合考虑自主开发和合作开发的可能性,平衡利润最大化和现金快速回流的问题。

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